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부산광역시 중구 남포동4가 11-4 주건축물제1동 12층1201호 · 근린시설

전용 183.2㎡ (55.4평) · 신건 · 매각기일 2026.11.10

인수위험 확인 중

감정가

4억 8,500만원

485,000,000 원

최저가

4억 8,500만원

감정가 대비 100%

적정 시세

—

분석 중

채권총액

—

근저당·전세권 합

종합 점수

—

/ 100

분석 중

예상 낙찰가

적중률 산출 중

예상 중앙값—

—원

유력 구간 —

최저가

4.12억

예상

감정가

6.43억

인수 위험

확인 중

임차인—

대항력—

인수보증금—

말소기준—

예상낙찰가 · 적중률

STAT vs AI 앙상블 · 승자 채택

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물건 핸드북

이 물건 하나를 한 장으로 · 법원 공개자료 기준

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권리 · 인수 분석

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낙찰 이상치 판별

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수익률 계산

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부산 중구 근린시설 경매 — AI 예상낙찰가

부산지방법원 2025타경22640 · 신건

이 물건이 얼마에 낙찰될지 얼마써의 AI 예상낙찰가와 과거 낙찰 적중률로 확인하세요. 감정가·최저가·유찰 이력과 권리분석을 함께 제공합니다.

경매 기본정보

소재지	부산광역시 중구 남포동4가 11-4 주건축물제1동 12층1201호
사건번호	2025타경22640 부산지방법원
물건종류	근린시설
감정가	4억 8,500만원
최저가	4억 8,500만원 (감정가 대비 100%)
진행상태	신건
매각기일	2026.11.10

감정평가 요항 — 부산 중구

감정평가사가 현장을 조사해 기재한 내용입니다. 입찰가 판단의 기초 자료입니다.

위치/주위환경	본건은 부산광역시 중구 남포동4가에 소재하는 '자갈치시장' 북측 인근에 위치하는 주건축물 제1동 제12층 제1201호로서 북동측에서 북서측으로 이어지는 광대로[구덕로]를 따라 상업시설이 형성된 노선상가지대 내 소재하고 있으며 부근은 각종 상업, 업무시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황	본건까지 차량접근 원활하고 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철1호선[남포역] 및 부산지하철1호선[자갈치역]이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.
토지형상/이용상태	본건의 북동측으로 광대로[구덕로]에 접하여 있음.
토지이용계획 및 제한상태	·남포동4가 11-4: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(2025-08-13, 건축제한 완화), 광로3류(폭 40m~50m)(3-1호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높이 180m)<건축법> 중점경관관리구역임. ·남포동4가 6-2: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(2025-0…
건물의 구조	철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 단위호[12층 1201호]로서 [사용승인일: 2017.04.12] ·외 벽: 치장석 붙임, 강화유리 마감 등임. ·창 호: 샷시창 구조임.
이용상태	집합건축물대장상 이용상황은 '의원'이나 집합건축물대장상 위반면적 108.61㎡에 대해 무단용도변경[의원->주택]등 되어 있어 위반건축물로 등재된 상태임.
설비내역	위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
공부와의 차이	집합건축물대장상 용도는 '의원'이나 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재[변동일 2019.03.12.(창조건축과-7765(2019.03.12.)[전유부(1201)]12층(의원->주택)무단용도변경(위반면적 108.61㎡), 12층 무단증축(위반면적 18.46㎡)/위반건축물 표시)되어 있음.
제시외 물건	인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 제1종근린생활시설의 건부지로 이용중임.
기타참고사항(임대관계/기타)	·임대관계: 미상임. ·기 타: ① 관련 관공서(부산광역시 중구청 재생건축과)와의 유선상 구두 문의 등에 의하면 무단용도변경은 원상복구대상이고 무단증축부분(실내 증축부분으로 조사됨)이며 현재 이로 인한 이행강제금이 부과되는 상태인 바, 경매의 진행 및 응찰 시에 이 점 재확인하시기 바람.

건축물 정보

건물 종류	상가
전용면적	183.24㎡ (55.4평)
공급면적	223.45㎡ (67.6평)
동·호	1201

토지 정보

용도지역·지구	가로구역별 최고높이 제한지역 · 가축사육제한구역 · 일반상업지역 · 시가지경관지구(중심) · 방화지구 · 광로3류(폭 40m~50m) · 중점경관관리구역

용도지역은 토지이용계획 기준이며, 실제 건축 가능 범위는 지자체 확인이 필요합니다.

법원경매 입찰 안내

입찰보증금은 최저매각가격의 10%(재매각은 20~30%)를 매각기일 당일 준비합니다.
매각기일(2026.11.10) 해당 법원(부산지방법원) 경매법정에서 기일입찰로 진행됩니다.
유찰될 때마다 최저매각가격이 약 20~30% 낮아집니다. 현재 신건 상태입니다.
낙찰(최고가매수신고) 후 약 1주일 내 매각허가결정, 이후 대금납부·소유권이전·명도 절차가 이어집니다.
입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 권리관계(대항력 임차인·인수 보증금)를 반드시 확인하세요.

얼마써는 이 물건의 AI 예상낙찰가와 과거 유사 낙찰 적중률을 제공해 입찰가 결정을 돕습니다.

부산 중구 경매 물건 사진

법원 공개 감정평가서·현황조사서에 첨부된 사진입니다.

부산광역시 중구 낙찰통계

부산광역시 중구에서 실제 매각된 119건의 평균 낙찰가는 감정가의 44.4%였습니다.

유찰 횟수	낙찰 건수	평균 낙찰가율
1회	12건	77.1%
2회	22건	59.1%
3회	52건	36.9%
4회	27건	32.5%
6회	4건	53.9%

최근 낙찰 사례

🔒 당사자 보호를 위해 읍·면·동까지만 표기하고 사건번호 뒷자리를 가렸습니다.

소재	사건번호	감정가	낙찰가	낙찰가율	기일
중구	2025타경225**	1,580만원	1,356만원	85.8%	26.10.14
중구	2025타경27**	1억 4,600만원	8,907만원	61%	26.10.14
중구	2024타경37**	19억 848만원	10억 500만원	52.7%	26.10.14
중구	2025타경31**	1억 3,500만원	9,508만원	70.4%	26.10.14
중구 영주동	2025타경232**	1억 9,600만원	1억 4,207만원	72.5%	26.10.12
중구	2026타경104**	2억 3,000만원	1억 8,590만원	80.8%	26.10.12
중구 영주동	2025타경229**	2억 2,200만원	1억 4,000만원	63.1%	26.10.12
중구	2025타경223**	1억 9,500만원	1억 3,189만원	67.6%	26.10.12

부산광역시 중구 전체 낙찰통계 더 보기 →

이 물건의 예상낙찰가는 누가 계산할까

얼마써는 낙찰가를 예측하는 12개 AI 팀이 매달 실제 낙찰 결과로 채점받고, 가장 잘 맞힌 팀이 그 지역·물건종류의 예상낙찰가를 담당합니다. 입찰가를 정하기 전에 계산한 팀을 확인해 보세요.

TabNet — 2026년 9월 리그 참가예정 레이더 STAT — 유일한 비AI — 시장 그 자체

예상낙찰가 AI 리그 전체 명단 보기 →

부산광역시 중구 진행중 경매 12건

사진	소재지 · 물건종류	최저가
	부산광역시 중구 충장대로13번길 22(중앙동4가) 19층1913호 (중앙동4가,일동미라주더마린) 오피스텔 · 9회 유찰 · 매각기일 2026.11.03	900만원 감정가 대비 4%
	부산광역시 중구 보수동1가 116-13 신도팰리스 6층602호 오피스텔 · 7회 유찰 · 매각기일 2026.11.04	2,133만원 감정가 대비 8%
	부산광역시 중구 신창동4가 35-3 근린생활시설 · 3회 유찰 · 매각기일 2026.11.04	4,596만원 감정가 대비 34%
	부산광역시 중구 중앙동5가 23 경보이리스오션더스타 3층303호 오피스텔 · 3회 유찰 · 매각기일 2026.11.04	7,203만원 감정가 대비 34%
	부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 8층803호 오피스텔 · 1회 유찰 · 매각기일 2026.11.04	1억 5,540만원 감정가 대비 70%
	부산광역시 중구 대청동4가 72-134 대지 · 신건 · 매각기일 2026.11.04	8,649만원 감정가 대비 100%
	부산광역시 중구 영주동 160 동아아파트 101동 6층608호 아파트 · 신건 · 매각기일 2026.11.04	1억 4,900만원 감정가 대비 100%
	부산광역시 중구 대청동4가 75-176 근영빌라 2동 3층301호 아파트 · 신건 · 매각기일 2026.11.04	1억 400만원 감정가 대비 100%
	부산광역시 중구 보수동1가 59-50 현대빌라 3층302호 연립주택,다세대,빌라 · 2회 유찰 · 매각기일 2026.11.06	5,194만원 감정가 대비 49%
	부산광역시 중구 보수동1가 59-103 도로 · 1회 유찰 · 매각기일 2026.11.06	630만원 감정가 대비 70%
	부산광역시 중구 영주동 277-18 다가구주택 · 신건 · 매각기일 2026.11.06	2억 5,000만원 감정가 대비 100%
	부산광역시 중구 영주동 213-37 4층502호 다세대 · 신건 · 매각기일 2026.11.06	1억 6,200만원 감정가 대비 100%